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关起门来，说一些能够改变潮流的话。东小口、未来科学城、谢家，这三个名字如今已经成为昌平南乃至整个北京的“金三角”，市场只待完善。开发商表示，东小口已成为“海淀后院”，科学城已举起“国家战略”大旗，谢家已发挥“互联互通中心”的核心作用。地铁规划（13A线、17支线）、名校校园（清华大学、人民大学附属）、城市商业设施……这些词语就像标准配料，精准地撒在每个项目的价值罐里。这是我们经常听到猫叔顾客提出的问题。他们常见的一个困惑是，“它们看起来都不错，但我应该赌哪一个呢？”这确实是最大的陷阱。当每个人都用同样的逻辑、同样的话语来卖你的时候，你买的就不再是房子，而是一个高度劣质的房子。常见的“未来的选择”。该选项的价格是您当前支付的每平方米价格，远高于当前实际价格。我们真正需要考虑的是，未来期权价格是否真的会超过当前房地产市场的价格。今天我们就来说说开发商不想听的话，但要正确回答这个问题，购房者需要了解昌平三子的看空逻辑。如果您想了解真实情况，请添加微信maoduidui03。我们将向您发送Nekojisan团队准备的Changhei房地产分析报告。 01 评论最多的是三个楼盘项目价格太高。据目前公关，东小口、夏家有6万/平方米，未来科学城有5.5万/平方米。然而实际开盘价却从来不高。其根本原因在于，这三个项目在最初的产品设计中，房型面积从三居室约 70 平方米或以上到四居室约 120/140 平方米不等。户型处于同一区域，产品投放点相同，购房率也相近。而且他们的预算都在500万80万左右，面对的是同一群客户：来自海淀和朝阳的旅客。另一方面，短期内也存在供给过剩的情况。另一方面，大葱很少，客户群也一样。那么你觉得这三场比赛会很激烈吗？绝对地！我们分别分析这三个板块的价值结构，看看这三个楼盘的实际价格。韵律的速率是多少？真正的购买风险有多大？东峡口地区：东峡口周边现有住宅市场“碎片化”，“缺乏直接地标”。没有形成独立的二手价格体系，主要是辐射性的d 并受到更成熟的周边部门的压制。东小口的潜在风险是由于奥森一号欧海明月的潜在影响。这两处房产预计将于2023年交付，但由于属于限制性房产，因此有“五年限售期”。他们的二手房最早要到 2028 年才会上市。这两个市场总共拥有 4,100 多套房屋。一旦禁令解除，该行业现有住宅将面临巨大的供应压力。这是东小口新盘头上挂着的剑。关于价格，毛子听说2021年双澳新房的平均售价约为5.8:5。 0,90.000/平方米。如果东小口的价格低于58000-59000/㎡，那就完全反转了。加纳比较。此声明是一种破坏公物的行为。因为现在东小口的价格是2026年的价格。又因为2021年竟然是北京房地产市场的高峰期。康姆将 2026 年价格下调至 2021 年价格完全出乎意料。事实上，昌平和北京的房价近两年普遍下跌，均价下跌30%左右。前两天，毛子正在和一位顾客聊天。他买的昌平金玉花门票已经降了30%以上……东小口口地段的实际价格应该比双澳要低一些。查看昌平市慈心公园乐府优惠。基本上约有48,000个面积为80平方米的两居室单位和面积为114平方米的三居室单位。接下来看看东小口旁边的海淀富力桃园C区的老房子。这个值当我看到评级时我很惊讶。他的二手房卖了5万元左右。虽然富力桃园不再是新建的，但海淀市的二手房其实比昌平市的新建房便宜。你能忍受这个吗？那么目前的情况昌平市的一个问题是，昌平市新建半新房数量约为每平方米4.8万套。一般来说，新房的价格比二手房每平方米贵1万日元。更可怕的是，这个价格完全可以在海淀买到二手房。海淀的二手房单价比昌平低……品质无与伦比，而且学籍、地段都不错……与二手房相比，新建的房子销量再好也是口头支票。你必须花费至少数百万美元才能购买空头支票。你能承担这个风险吗？所以这就是东小口这道菜的大概情况。从新房来看，肯定是长期供不应求的。回想起来，他们的处境十分悲惨。东小口新建的房子不值得高评价。不如放弃幻想，贪图便宜。随着限额的增加东小口购房者预计，他们实际能接受的最高溢价将比二手房高出15%至20%，这意味着楼层为55,000/平方米至57,000/平方米。这是一个非常安全的心理阀门。如果价格高的话，买家可能会觉得自己有很大的不满，而东小口可能很难解决。至此，东小口的定价逻辑就完成了。这样，协加和能源谷的价值体系就会变得非常清晰。我们下一篇文章再讲吧。如果您对昌平东小口/谢家/能源谷感兴趣，可以添加微信maoduidui03，说“昌平”即可进群。本周六上午 10 点，我们将对 Shohei 在集团内部的采购逻辑进行更详细的内部解释。
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